kuća R . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .  blog o gradnji obiteljske kuće

Muke po upisu u katastar

Istih dana kada smo 2013. g. dovršili kuću i bili je spremni upisati u katastar, objavljen je novi zakon o gradnji. Pa nam je nadzorni rekao da čekamo tumačenja kako postupati, geodet da čekamo jer je ludnica i nitko ništa ne zna, u katastarskom uredu da čekamo. Ubrzo nakon što su se tijekom 2014. g. počela pojavljivati tumačenja i svi navedeni ih počeli lagano probavljati, zaokupiralo nas je sređivanje mamine poplavljene kuće. Sljedeće godine opet. Pa 2016. g. krpanje bakine dotrajale kuće.

U nekom trenutku je započeta reambulacija katastra pa ništa nije upisivano. A zatim prošle godine homogenizacija.

Cijelo to vrijeme trajala je ozbiljna bolest nadzornog pa se odužilo i njegovo završno izvješće, nužno za upis.

Naravno, ništa bez posljedica.

Iako je geodet tijekom postupaka izrade ondašnjeg PGP-a, parcelacijskog elaborata i elaborata iskolčenja uskladio stanje na terenu i katastru i sve skupa proveo još 2009. g., ovim novijim radnjama DGU-a, čestica nam je, zahvaljujući traljavom uklopu katastarskog plana i DOF-a, s južne strane odšetala nekih 7-8 m u susjedovo dvorište, sa sjeverne nam je čestica puta prepolovila parkiralište, a sa zapadne nam je nestao dio čestice. Barem nam kuća nije izletjela van čestice, kaže geodet, jer ni to nije rijedak slučaj.

I sada bismo mu, uz upis kuće, trebali platiti da još jednom uskladi stvarno stanje i stanje u katastru.

Trošak, prava sitnica. Osjećaj glupavosti, gratis. Bolja investicija je avionska karta do Osla za nas petero. Jednosmjerna.

Oznake: propisi

Obiteljska kuća nekad i sad

Prikupljajući dokumentaciju za prijavu bakine kuće na natječaj za sufinanciranje fasade, naišli smo na dva zanimljiva lista. Zapravo, još su zanimljiviji u usporedbi s današnjim okolnostima.

Prvi list je građevinska dozvola iz siječnja 1956. godine, zatražena u srpnju prethodne godine. Drugi list je uporabna dozvola iz 1958. godine. Znači, bile su potrebne dvije godine da kuća bude izgrađena. Tri uključujući čekanje građevinske dozvole.
Lokacija - oko 2 km od središta grada.
Investitori - baka i djed, i njena sestra sa suprugom, svi najmanje s četiri razreda osnovne škole ili najviše sa srednjom strukovnom školom, poslije svi radnici. Svi nepolitički.
Dob prilikom useljenja - 30 godina, najstarija osoba.
Teško mogu procijeniti koliki je to uspjeh za njih, no u njihovoj ulici, ali i po cijelom gradu i okolici, puno je sličnih kuća iz tog razdoblja.

Dozvola ove kuće, opisane u blogu, zatražena je u lipnju, a odobrena u prosincu 2008. godine, kuća započeta 2009., useljena 2012., a fasada napravljena 2013. godine. Uporabnu dozvolu još uvijek nismo zatražili, ponajviše zbog troškova dokumentacije. Neke stvari su nam ipak važnije.
Lokacija - oko 15 km od središta grada.
Investitori - fakultetsko obrazovanje i zaposlenje u struci, u privatnim tvrtkama. Nepolitički.
Dob prilikom useljenja - 34 godine.
Prema riječima prijatelja i poznanika, napravili smo čudo, većina ne poznaje nikog drugog kome je uspjelo.

Trebam li išta komentirati?

Oznake: propisi

Natječaj za fasade 2014.

Na stranicama agencije REGEA objavljen je novi natječaj za sufinanciranje fasada i stolarije u Karlovačkoj županiji. Na žalost, nećemo se prijaviti jer za kuću treba vlasnički list, a nije još upisana. Prema novom Zakonu o gradnji (NN 153/13), za upis prvo treba uporabna dozvola, a kako se uredi još uhodavaju i čekaju upute za postupanje, nemoguće je da izguramo cijeli postupak do kraja trajanja natječaja.

Oznake: fasada, propisi

O svemu pomalo

Kraj ljeta donio nam je veliku promjenu u životu. Nakon dosta godina, u kući je ponovo beba i sve se vrti oko nje.

Iz natječaja za fasade smo diskvalificirani zbog nepotpune dokumentacije, odnosno zato što kuća nije upisana u vlasnički list. Zapravo, prema aktualnom zakonu kuća ne može ni biti upisana dok nema fasadu - nadzorni inženjer koji piše završno izvješće za upis kuće, među ostalim, odgovara i za njenu energetsku učinkovitost. Koješta.

Prije neki dan pojavili su se radnici i započeli izradu sokla. Kraj lipnja, rok za dovršenje, davno je prošao, ali nadam se da ćemo zimu dočekati s kompletnom fasadom.

Par hladnijih dana u rujnu radio je kamin. Osjetna je razlika u odnosu na prošlu sezonu dok nije bilo fasade. Uz samo tri, četiri sata grijanja tek je dvaput jutarnja temperatura pala ispod 20°C, a tada je vani bio mraz.

Proizveli smo vlastiti alkohol, orahovac, za početak.

Još uvijek nemamo asfalt, ali su zato dva križanja u naselju bogatija za raspelo.

Beba je stalno u šetnji po šumi, već u trećem tjednu života zaradila je prvog krpelja.

Tople dane, dok beba spava, provodimo krckajući orahe i lješnjake ispred kuhinje. Pravi hillbillies, nema što.

Oznake: propisi, fasada, grijanje na pelet

Ovako bi to trebalo...

... izgledati. Prva ideja je bila da kuća bude potpuno siva, ali u zadnji tren odlučili smo se poigrati svjetlijim detaljima oko prozora.

Tražeći više ponuda vidjeli smo da prosječna cijena izrade fasade, stiropor 10 cm, trenutno iznosi oko 200 kn/m2. No naš izvođač dao nam je, po običaju, nemoralnu ponudu - što veći predujam, tim veći popust. Ima li sumnje što smo odlučili? Zato u devetoj godini braka još uvijek nemamo trosjed u dnevnom boravku, niti novu kuhinju, niti novi auto... I zato još uvijek čekamo početak radova...

Isplativost? Ove sezone potrošili smo oko 4 tone peleta, oko 6000 kn. S fasadom očekujemo trećinu manje godišnje, ali ovisi o cijeni peleta. Investicija će se isplatiti tek za puuuno godina, taman kad fasada bude spremna za kompletnu obnovu. Zapravo, daleko brže ako prođu prijedlozi propisa kojima bi se kažnjavao nedostatak fasade s 3000 kn mjesečno (prijelog Zakona o gradnji, čl. 109. i prijedlog Zakona o građevinskoj inspekciji, čl. 57.).

Govorkalo se o poticajima za toplinsko-izolacijske fasade, pa vrebamo.

Oznake: fasada, propisi

Kućni broj

Jučer mi je lokalni katastarski ured izdao kućni broj. Bili su potrebni osobni podaci, OIB, nešto na temelju čega će referentica prepoznati česticu, npr. rješenje o uvjetima građenja, i biljezi u vrijednosti od 70 kuna. Odmah je napisala i potvrdu za prijavu prebivališta u MUP-u. Sve gotovo u manje od pola sata.

U katastarskom uredu je još uvijek u upotrebi stari katastarski plan, a u uglu lista s prikazom naše čestice stoji - Riečko-modruška županija!

Oznake: propisi

GIS

Ukratko, GIS je kratica za geografski informacijski sustav koji obuhvaća tzv. ''pametne karte'' unutar kojih korisnik može birati koje vrste podataka će biti prikazane. GIS karte pojedinih županija su u izradi, a sadrže podatke poput zračnih snimaka, topografskih karata, prostornih, generalnih, urbanističkih i detaljnih planova... Vrsta željenih podataka odabire se u izbornicima. Kao najbolji primjer izdvajam GIS Primorsko-goranske županije, ali krenimo redom:

I. Zagrebačka (PPŽ)
II. Krapinsko-zagorska
III. Sisačko-moslavačka
IV. Karlovačka (Karlovac)
V. Varaždinska (Varaždin)
VI. Koprivničko- križevačka (u izradi)
VII. Bjelovarsko-bilogorska
VIII. Primorsko-goranska
IX. Ličko-senjska
X. Virovitičko-podravska
XI. Požeško-slavonska
XII. Brodsko-posavska
XIII. Zadarska
XIV. Osječko-baranjska
XV. Šibensko-kninska
XVI. Vukovarsko srijemska
XVII. Splitsko-dalmatinska (GUP Split, Trogir)
XVIII. Istarska (u izradi)
XIX. Dubrovačko-neretvanska (GUP Dubrovnik)
XX. Međimurska
Grad Zagreb

Uočite li da je nešto u međuvremenu izrađeno, javite da dodam link.

Oznake: propisi, zračni snimak

Pitanje...

... povodom prošlotjednog 3. kongresa hrvatskih arhitekata u Splitu - jesu li vam arhitekti pomogli na putu do željene kuće ili su samo bili nužno zlo?

Oznake: propisi

Obračun površine i obujma

Imate li nedoumice oko obračuna površine ili obujma zgrade/kuće radi izračuna komunalnog doprinosa i u sličnim prilikama - izrađen je Pravilnik o načinu obračuna površine i obujma u projektima zgrada (NN 90/10).

Oznake: propisi

ARKOD

ARKOD je još svježi sustav evidencije zemljišnih parcela u RH. Sustav nije potpun, ali se radi na tome.

Pojednostavljeno, u pregledniku se mogu preklopiti zračna snimka (orto-foto) i katastarski plan, a takva igračka razveselit će mnoge. Ipak, oprez! Preklop nije na svim mjestima pouzdan, a odstupanja su vjerojatno rezultat različitih tehničkih obrada podataka: fotografiranje i ''razvlačenje'' fotografija, skeniranje katastarskih planova i njihova digitalizacija - o čemu svaki geodet zna puno više. Zato bi na stranici trebala stajati napomena o preciznosti podataka i o svrhi u koju se oni (ne)mogu koristiti.

Eto, upravo saznah da je susjedova vikendica na mojoj čestici! Ako je prodam, popunit ću proračun za građenje kuće!

Oznake: propisi, zračni snimak

Građevinska inspekcija...

... ne grize! Nakon što je inspektorica na upit o tabli dobila odgovor - je li potražila okolo u žbunju, susret se nastavio u smijehu i dobronamjernim savjetima. Pregledala je:

- rješenje o uvjetima građenja,
- geodetski elaborat iskolčenja,
- idejni projekt (osobito situaciju),
- imenovanje nadzornog inženjera,
- imenovanje inženjera gradilišta (obveza izvođača),
- obrtnicu izvođača,
- građevinski dnevnik s potpisima nadzornog i potvrdom geodeta o iskolčenju (obveza izvođača).

Tablu i ogradu, naravno, trebamo opet staviti - još jednom par stotina kuna za zabavu lokalne dječurlije!

Oznake: propisi, inspekcija

Stiglo je...

... očitovanje HERA-e da nije nadležna za davanje traženih informacija i poziv građevinske inspekcije da donesemo dokumentaciju na uvid.

p.s. Poslijepodne je stigao i odgovor HEP-a da je NN mreža građena kao priključak susjedne vikendice (u međuvremenu su priključene još dvije), o trošku vlasnika vikendice, da je on rješavao imovinske odnose (dovikivanjem preko plota!) te da za tu vrstu objekata nije potrebna građevinska dozvola. Slijedi još dopisivanja...

p.p.s. Dopisivanje privremeno zaustavljeno. Čini se da smo našli dobrog veznog.

Oznake: propisi, instalacije

Pravilnik o sadržaju projekata za zgrade

Za sve one koji tek razmišljaju o početku gradnje - prijedlog Pravilnika o sadržaju projekata za zgrade.

Oznake: propisi

Izmještanje NN voda i stupa

Kao što već piše u nekim ranijim postovima, preko čestice nam dijagonalno prelazi NN vod, a stup se nalazi točno u njenom središtu, oko 2 m od buduće kuće. Raspitivanje o izmještanju trase završilo je porazno - ne pada nam na pamet plaćati nekoliko desetaka tisuća za izmještanje nečega što tu uopće ne bi smjelo biti.

Moguće da će se završetkom kuće postaviti krovni nosač pa stup više neće biti potreban, ali onda bi se od našeg krova preko okućnice do susjednih vikendica još uvijek protezale žice, a tu ideju ćemo prihvatiti tek ako ne uspije potpuno izmještanje trase.

S obzirom da nismo jedini koje muči ovaj problem - i kod drugih blogera čitam da su zapeli na istom, možda ovih par podataka pomogne nekome.

U Zakonu o energiji piše da ''energetski subjekt ima pravo koristiti nekretnine koje ni­su u njegovom vlasništvu za postavljanje i održavanje mreža, odnosno sustava koji služe za prijenos, odnosno transport i distribuciju energije u skladu s posebnim propisima'' (čl.30).

Ali Zakon o vlasnišvu i drugim stvarnim pravima kaže da je ''postavljanje vodova i drugih uređaja (električnih, kanalizacijskih, plinovodnih, vodovodnih, toplovodnih, telekomunikacijskih i dr.) na tuđoj nekretnini bez pristanka njezina vlasnika moguće u interesu Republike Hrvatske na temelju zakonskih odredaba koje uređuju nepotpuno izvlaštenje, a u privatnom interesu prema odredbama o osnivanju služnosti vodova i drugih uređaja odlukom suda, ako zakon ne odredi drukčije'' (čl.108.).

Naravno, o nepotpunom izvlaštenju ili osnivanju služnosti ni traga...

Također, o građenju na tuđem zemljištu (čl.152) piše sljedeće:
''(1) Zgrada koju netko bez znanja i volje vlasnika zemljišta izgradi na tuđem zemljištu pripada vlasniku tog zemljišta.
(2) Vlasnik ima pravo zahtijevati da mu se preda u posjed njegovo zemljište sa zgradom, a graditelj će moći od vlasnika tražiti naknadu, ako je na to ovlašten po pravilima obveznoga prava.
(3) Vlasnik zemljišta koji za to ima pravni interes može, umjesto prava iz stavka 2. ovoga članka, zahtijevati uspostavu prijašnjega stanja, pa će graditelj biti dužan po tom zahtjevu postupiti, ne tražeći nikakve naknade za to, ali je ovlašten sav materijal koji je bio njegov uzeti za sebe.
(4) Pravo vlasnika na naknadu od graditelja prosuđuje se po pravilima obveznoga prava.
(5) Sa stajališta ovoga Zakona smatra se zgradom svaki građevinski objekt koji se razmjerno trajno povezao sa zemljišnom česticom na njezinoj površini ili ispod nje, s time da je zgrada izgrađena kad je dovedena u takvo stanje da ju je moguće rabiti za svrhu kojoj takve zgrade redovito služe.''

Ako nešto bitno propuštam, neka me netko uputi...

Nakon proučavanja zakona i propisa, iskustava na forumima i ostalih dostupnih podataka te nakon razgovora s HEP-ovcima i nekim stručnjacima, zaključak je bio da se ne može bogznašto učiniti, ali da probamo ovako. Danas smo poslali HERA-i (Hrvatskoj energetskoj regulatornoj agenciji) i HEP-u zahtjev za dostavu podataka o dokumentu na temelju kojeg je vod građen i kada je građen te preslik suglasnosti bivšeg vlasnika da odobrava građenje. Pa ćemo vidjeti može li se iskoristiti ovih par odredbi iz zakona o vlasništvu.

Ako uopće dobijemo ikakav odgovor...

Oznake: propisi, instalacije

Još jedno...

... malo teže. Ali pojednostavljeno, crno-bijelo. Mislite li da vas propisi i prostorno-planska dokumentacija ograničavaju pri gradnji ili vas štite od neprimjerene gradnje u okolini?

Oznake: propisi

Pitanje svima

Da li biste prijavili ilegalnu gradnju u susjedstvu ili biste šutjeli radi dobrosusjedskih odnosa?

Oznake: propisi

Građevinska inspekcija

Prije par minuta, nekoliko tjedana nakon završetka planiranih radova, zove gospođa iz građevinske inspekcije, izlazi na teren i traži gradilište. Pita je li gotovo... Da bar...

Sve bi trebalo biti u redu, ali svejedno je grč u trbuhu.

Oznake: propisi, inspekcija

Prijava početka građenja

Prijava početka građenja - ništa lakše! Načelno bi investitor na adrese nadležnog upravnog tijela, građevinske inspekcije i inspekcije rada trebao poslati obrazac s traženim podacima. Najbolje je početi telefonskim pozivima radi dobivanja osnovnih uputa: gdje pronaći obrazac, koje podatke upisati, koje priloge priložiti... Naivno!

Moje današnje probijanje bespućima hrvatske administracije je izgledalo ovako:

1. nadležno upravno tijelo - odustajem nakon 4-5 bezuspješnih poziva,
(čitaj: bolovanje zbog sezonskih radova u vrtu i na okućnici!);

2. građevinska inspekcija - odustajem nakon 4-5 bezuspješnih poziva,
(čitaj: bolovanje zbog sezonskih radova u vrtu i na okućnici!);

3. inspekcija rada - od neraspoložene gospođe saznajem da trebam kupiti obrazac u Narodnim novinama, a da se popis potrebnih priloga nalazi u Zakonu o zaštiti na radu; kasnije u Narodnim novinama saznajem da uopće nemaju traženi obrazac, a u Zakonu o zaštiti na radu ne nalazim traženi popis,
(čitaj: gospođa je neraspoložena jer nije mogla dobiti bolovanje zbog sezonskih radova u vrtu i na okućnici!).

U ponedjeljak - iz početka!

Oznake: propisi, građenje, inspekcija

Samogradnja - rasplet

Danas je stiglo tumačenje MZOPUG-a na pitanje o ''samogradnji'' na PPDS. Prema čl. 30. st. 2. Zakona o arhitektonskim i inženjerskim poslovima i djelatnostima u prostornom uređenju i gradnji (NN 152/08) i prema čl. 8. st. 1. toč. 4. Zakona o PPDS (NN 86/08) slijedi da ''samograditi'' pod uvjetima navedenih zakona smije samo korisnik prava na stambeno zbrinjavanje koji je dobio građevni materijal.

Kako je ovo samo prepričan odgovor MZOPUG-a, molim sve koje to zanima da pažljivo pročitaju spomenute članke, a ako je nekome baš nužno, neka ostavi kontakt pa ću mailati cijeli odgovor (u pdf-u ili sl.).

Sljedeći korak: zvati područni ured za PPDS i opet gnjaviti što je s našim zahtjevom.

Oznake: propisi

Uvjeti u mreži

Prije nekoliko tjedana je načelnik naše male općine, kao što se razbijanjem boce o trup slavi porinuće broda, udarcem auta o stup elektroopskrbne mreže naznačio početak njene rekonstrukcije... No radovi su prošli tjedan zapeli na našem brdu.

Prilikom izdavanja prethodne elektroenergetske suglasnosti (PEES), kao i prošli mjesec u trenutku podnošenja zahtjeva za gradilišni priključak, postojali su uvjeti u mreži za naše priključenje. Trebali smo platiti stvarne troškove priključka, oko 5.500 kn, a u određenoj fazi građenja tražiti stalni priključak 5,8 kW.

No prošli tjedan ponestalo je novaca za rekonstrukciju mreže, a s njime i uvjeta za priključenje!

Nije zlo, uvjeti se mogu vratiti čim podnesemo zahtjev i uplatimo troškove trofaznog priključka, oko 11 kW (oko 18.000 kn), koji nam ne treba, nije predviđen projektom niti nam je izdana PEES za njega, ali naš zahtjev opravdao bi pojačanje mreže i stvaranje odgovarajućih uvjeta. Ako ne platimo, tko zna kada i da li ćemo uopće moći biti priključeni.

Većina građevina koja nas okružuje je bespravno izgrađena, ali priključena na mrežu, a mi koji gradimo u skladu s propisima, trebali bismo pokrivati troškove održavanja i za sebe i za njih. To boli!

Klikeri mi rade sto-na-sat, kad smo već prisiljeni platiti nešto što nam ne treba, kako za tu cijenu utržiti što bolje uvjete za sebe.

P.S.

Prošli tjedan izgrađen je novi zračni niskonaponski vod preko naše čestice. Zna li netko je li potrebna suglasnost vlasnika čestice za izgradnju nove mreže na toj čestici i u kojem propisu mogu pronaći te informacije? Prema Zakonu o prostornom uređenju i gradnji to je obvezno, ali ne znam postoje li neki posebni propisi za elektroopskrbne vodove.

Oznake: propisi, priključci

Naknada za pravo puta

Nedavno je stupio na snagu Pravilnik o potvrdi i naknadi za pravo puta (NN 31/09) pa možda nekome budu korisne informacije o naknadama za pravo puta elektroničke komunikacijske infrastrukture kroz nekretnine.

Oznake: propisi

Priključci

Približava se dan D! Za oko 2-3 tjedna napadamo brdo kombinirkom i poravnavamo plato, a zatim rješavamo priključke vode i struje. Zahtjevi su predani, sve je manje-više dogovoreno i iskoordinirano, samo treba stisnuti zeleni gumbić.

Za početak pravih radova pričekat ćemo rasplet dvojbe o samogradnji .

Evo i podataka o troškovima priključaka za one kojima ti koraci tek slijede:

1. priključak vode

- izvest će ga zajedno s oknom nadležno komunalno poduzeće jer nemamo volje natezati se sa susjedima oko vode za betoniranje, niti tražiti nekoga za 1 m3 iskopa, niti prljati ruke,
- trošak iznosi oko 5.000 kn, od čega je oko 3.000 kn za priključak (vodomjer i prateća oprema), a ostalo za okno (iskop, betonsko ili plastično okno, cijevi, poklopac i ostalo);

2. struja - priključak gradilišta

- u načelu ga osigurava izvođač, ali kako je pitanje samogradnje još otvoreno, osigurat ćemo ga sami uz mogućnost da povučemo zahtjev ako se predomislimo,
- iznos od oko 5.500 kn obuhvaća postavljanje stupa, ormarića i jednofaznog brojila te sav prateći materijal i rad.

U hodu smo saznali i cijenu izmještanja niskonaponskog voda koji nam dijagonalno siječe česticu, a kojeg su prije 20-ak godina povukli susjedi vikendaši, još uvijek ilegalci. Budući da se HEP uopće ne zabrinjava tim činjenicama, možda nakon završetka kuće i s obzirom na trošak osnujemo JPP (javno-privatno partnerstvo) s općinom da ga izmjestimo u trasu prometnice!

Oznake: propisi, građenje, priključci

Samogradnja (nastavak)

Prije upita MZOPUG-u i HKAIG-u o tumačenju dvojbe o ''samogradnji'' na PPDS iz prethodnog posta, činilo mi se razumno saznati mišljenje područne jedinice građevinske inspekcije.

Moje pitanje oštro je presječeno upozorenjem inspektorice (pročelnice PJ) da je Zakon o prostornom uređenju i gradnji (NN 76/07) - Zakon, i da nema drugih zakona do njega, te da ne izvlačim iz konteksta odredbe nekih starih propisa. Napomena da je Zakon o arhitektonskim i inženjerskim poslovima i djelatnostima u prostornom uredjenju i gradnji (NN 152/08) stupio na snagu prije jedva dva mjeseca i da utvrđuje iznimke u definiciji izvođača, dočekana je otprilike sljedećim riječima: ''Mene se uopće ne tiče što piše u nekim inženjerskim i sličnim propisima...''. Zanima me hoću li i na pismeni upit dobiti sličan ignorantski odgovor!

Praćenje važećih propisa očito je nešto što je previše za očekivati od nekih zaposlenika na odgovornim položajima u državnoj službi. Još jedan dio naših poreza i prireza utrošen uludo...

Oznake: propisi

Samogradnja

Mogućnost samogradnje uvukla se u Zakon o arhitektonskim poslovima i djelatnostima u prostornom uređenju i gradnji (NN 152/08):

''Iznimno od stavka 1. ovoga članka, investitor fizička osoba može sam graditi stambenu zgradu i pomoćne građevine čija ukupna građevinska (bruto) površina na građevnoj čestici nije veća od 400 m2, ako je to za potrebe njegovoga stambenog zbrinjavanja u skladu sa Zakonom o područjima od posebne državne skrbi, odnosno u skladu sa Zakonom o obnovi.'' (čl.30.st.2.)

Budući da to nije u skladu sa Zakonom o prostornom uređenju i gradnji (NN 76/07), upozoravam sve koji namjeravaju koristiti tu mogućnost da se za tumačenje ovih odredbi obrate Ministarstvu zaštite okoliša, prostornog uređenja i graditeljstva i/ili Hrvatskoj komori arhitekata i inženjera u graditeljstvu.

Oznake: propisi

Novi Zakon o poljoprivrednom zemljištu

Lijepa vijest za sve koji se upuštaju u gradnju obiteljske kuće do 400 m2!

Prema starom Zakonu o poljoprivrednom zemljištu (NN 66/01) zemljište u građevinskom području i zemljište izvan tog pod­ručja predviđeno dokumentima prostornog uređenja za gradnju, do privođenja nepoljoprivrednoj namjeni smatralo se poljoprivrednim te se za prenamjenu plaćala odgovarajuća naknada. Novim Zakonom (NN 152/08) investitor je oslobođen plaćanja te naknade ''pri gradnji stambene građevine kojom se rješava stambeno pitanje razvijene građevinske bruto površine do 400 m2, ako se gradi unutar građevinskog područja'' (čl.24).

Znači, ostaje više za feštu!

Istina, naknada za prenamjenu se ne plaća ni ''pri gradnji igrališta za golf u užem smislu'', ali to je neki sasvim drugi račun...

Oznake: propisi

U boj, u boj

Ovih dana je rješenje o uvjetima građenja postalo pravomoćno. Glavni projekt arhitekture je skoro gotov, spreman na slanje projektantima instalacija, a troškovnik bi za nekoliko dana trebao krenuti na proputovanje po rukama mogućih izvođača. Za preporuke o izvođačima uglavnom pitam građevinare koji imaju iskustva s nadzorom. Za izvođača instalacija već smo odabrali čovjeka kojem vjerujemo, tako da je cijena manje važna.

Za uho mi je prošli tjedan zapela priča iz okolice o gradnji bez odgovarajućeg glavnog projekta: glavni projekt elektroinstalacija nije izradila za to ovlaštena osoba, nego projektant kuće, pa je inspekcija imala podosta primjedbi, ali i odgovarajućih, osobito novčanih kazni. Da su barem nadležna tijela uvijek tako dosljedna, a ne selektivno...




Trenutno nas najviše muči kako održati vrijednost ušteđevine do početka gradnje, no kako ta tema nije prikladna za ovaj dan - do sljedećeg pisanja/čitanja želim svima sretnu novu 2009. godinu!

Oznake: propisi

Rješenje o uvjetima građenja...

... je gotovo!
Telefonski poziv, da, gotovo je, dođite u ponedjeljak ili ćemo poslati poštom...

Zahtjev je predan 30.06. ove godine, a ovih dana je konačno riješen!

Večeras slavimo!

Oznake: propisi

Savjeti za kupnju zemljišta

U ovaj post, čuvan tjednima ''u pripremi'', doslovno je isipano sve što mi pada na pamet, a moglo bi nekome biti korisno pri traženju zemljišta, prije svega za gradnju obiteljske kuće, ali i drugih građevina. Često ću upućivati na Zakon o prostornom uređenju i gradnji (NN 76/07), pa ću ga zato dalje u tekstu nazivati skraćeno Zakonom. Pojedine pojmove neću detaljno objašnjavati jer ih se može pronaći u Zakonu ili pretraživanjem interneta. Ako mi se potkrade kakva greška ili propust, upozorite me da ispravim.

Svima je vjerojatno jasno da se obiteljska kuća može graditi isključivo unutar građevinskih područja koja su utvrđena dokumentima prostornog uređenja (prostornim planovima uređenja velikog grada/grada/općine). Tim dokumentima i Zakonom razlikuju se izgrađeni (čl. 2. pojam 1.3.) i neizgrađeni (čl. 2. pojam 1.4.) dijelovi građevinskog područja. Za neizgrađene dijelove potrebna je izrada urbanističkih planova uređenja (UPU-a, Zakon čl. 75.). Također je i za pojedine izgrađene dijelove dokumentom prostornog uređenja utvrđena izrada UPU-a ili DPU-a (detaljnih planova uređenja). Budući da građevinska područja utvrđena dokumentima prostornog uređenja nisu baš najbolje usklađena sa Zakonom, koji je novijeg datuma, izdano je tumačenje Ministarstva zaštite okoliša, prostornog uređenja i graditeljstva koje pokušava raspetljati nastale situacije.

Da ne zastranim, ukratko:
1. Tko želi graditi što prije, neka traži zemljište unutar izgrađenog dijela građevinskog područja za koje nije potrebna izrada UPU-a ili DPU-a, i neka obrati pažnju na pristup s prometne površine, o čemu nekoliko uputa slijedi dalje u tekstu.
2. Tko ima strpljenja čekati izradu UPU-a ili DPU-a, neka se u gradu/općini raspita o dinamici njihove izrade, da ne ostari čekajući. Neki od tih planova zbog nedostatka sredstava možda nikad neće ni biti rađeni, nego će poslužiti za čuvanje prostora.
3. Tko ima zemljište izvan građevinskog područja, a želi da postane građevinsko, neka prilikom izrade dokumenta prostornog uređenja podnese DOBRO obrazložen prijedlog da zemljište bude uvršteno u građevinsko područje. Dobra obrazloženja su npr. neposredna blizina postojećeg građevinskog područja, postojeća infrastruktura, slični primjeri, možda malo matematike o gustoći izgradnje i gustoći stanovništva i slično, a neprimjerena obrazloženja – ''oteto-prokleto'', ''ja sam taj-i-taj'', ''mojih desetero djece, pedesetero unučadi'', ''ubit ću se ako'', iako APP (ako prođe, prođe) metoda nije nužno neuspješna. Nema jamstva, ali vrijedi pokušati.

Novim Zakonom utvrđena je nužna uređenost građevne čestice (čl. 125. i 126.), a uglavnom je sporan pristup s prometne površine. Načelno, prometna površina treba biti ucrtana u katastarski plan i ispunjavati uvjete iz prostorno planske dokumentacije (širina kolnika, širina koridora, nogostupi i slično), a na tu temu izdano je par tumačenja:
- Pristup građevne čestice na (javno) prometnu površinu
- Okružnica za evidentiranje prometnih površina
Ovisno o odredbama planova, pristup s prometne površine nerijetko je moguće ostvariti pravom služnosti (Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, NN 91/96 + izmjene i dopune), ali tada se mogu dogoditi prilično nezahvalne situacije jer su susjedski odnosi lako kvarljiva roba!

Smisao pristupa na odgovarajuću prometnu površinu je omogućiti kretanje i pristup interventnog prometa (vatrogasna vozila, vozila hitne pomoći i sl.), opskrbe i sličnog. O tome već dugo ''govori'' Pravilnik o uvjetima za vatrogasne pristupe (NN 35/94, 55/94; čl. 6., Prilozi Pravilniku - Tablica 1), ali čini se da nikad nije bio dovoljno ozbiljno shvaćan.

Osim samog crteža, u dokumentu prostornog uređenja najvažniji su uvjeti gradnje za pojedina naselja ili zone. Njima su utvrđene najmanja i najveća veličina građevne čestice, njena izgrađenost i iskorištenost, katnost i visina građevine, udaljenosti od ruba građevne čestice, susjednih građevina i regulacijske crte, oblikovanje i niz sličnih smjernica. Tako je npr. na čestici površine 400 m2 negdje moguće graditi samostojeću katnicu, a negdje prizemnicu u nizu. Isto tako, ovisno o koeficijentima izgrađenosti i iskorištenosti, na čestici jednake površine, a u različitim naseljima/zonama, moguće graditi kuće različitih površina. Ako je pak neka katastarska čestica prevelika za oblikovanje građevne čestice, moguće ju je parcelirati uz odgovarajuću dokumentaciju (Zakon, čl. 191., 120. i 121.). Naravno, u duhu istih odredbi, nemojte kupovati samo dio katastarske čestice s namjerom kasnije parcelacije, jer su i suvlasnički odnosi lako kvarljiva roba!

Naglašavam da treba razlikovati pojmove katastarske i građevne čestice! Prvi je vezan uza vlasništvo, a drugi može i ne mora biti vezan uza vlasništvo, iako je najjednostavnije da bude.

Također je važno proučiti odredbe vezane uz promet i infrastrukturu, po potrebi uza zaštitu kulturne i prirodne baštine, a preporučam istražiti i što je moguće graditi u okolici kako se jednog dana ne biste našli u neželjenom okružju.

Sljedeći savjeti pisani su nasumce, ali nekome mogu zatrebati.

Prilikom kupnje neizostavni su zemljišnoknjižni uložak i kopija katastarskog plana za točno identificiranje zemljišta i vlasnika zemljišta. Površina čestice upisana u ta dva dokumenta nerijetko se razlikuje par kvadrata i nije velik problem, ali o tome više znaju geodeti.

Sadržaj teretovnice zemljišnoknjižnog uloška je ono što ponekad zadaje brige. Uglavnom se radi o uknjižbama hipoteka, prava služnosti i sličnih tereta.

U teretovnicu našeg zemljišta bio je upisan hipotekarni dug iz oko 1930. godine. Obratili smo se lokalnoj poreznoj upravi, kao pravnom slijedniku ondašnjeg vjerovnika, radi vraćanja duga i dobivanja brisovnog očitovanja. Iznos koji smo trebali platiti dobiven je preračunom izvornog iznosa duga u ondašnju vrijednost američkog dolara, a zatim preračunom u današnju vrijednost kune. Ne previše značajan iznos!

Naravno, postoje i neuknjiženi tereti, ali to je presložena tema.

Prodavatelji zemljišta, ili općenito nekretnina, često u postavljenu cijenu uračunavaju različite potencijale, ali ono što njima predstavlja vrijednost, nije nužno vrijednost kupcu, pa ne treba nasjedati. Podijelit ću ih u dvije kategorije:
1. one koji su ''zabetonirali'' cijenu nekretnine i neće od nje odstupiti makar prodavali godinama i makar bili u dugovima do grla,
2. one koji će omekšati čim im šušnete pored uha i ponekad znatno spustiti cijenu.
Treba ih samo dobro onjušiti!

Cijene nekretnina na područjima posebne državne skrbi su uglavnom prilično povoljne, a Zakonom o područjima posebne državne skrbi (NN 86/08) utvrđene su neke povlastice, kao i popis tih područja.

Kako se ne mogu suzdržati od socijalnih tema, evo last but not least napomene – kako je upravljanje nekretninama u našim krajevima tradicionalno muški posao, neka se osobe koje odgovaraju opisu ''ženske'' i ''mlade'' ne začude ako im prilikom traženja nekretnina u ruralnim, a često i u onim nimalo ruralnim krajevima, na upit o dokumentima ili nekim detaljima, bude odgovoreno protupitanjem: ''Sirota, a što se ti još nisi udala?'' ili ''Dušice, pa imaš li ti djece?''!

Oznake: zemljište, propisi

Bolovanje

Eto, i to se događa - kućica je na bolovanju!

Upravo tako odgovaram čim me netko upita kako napreduje kuća. Zapela je na bolovanju u upravnom odjelu! Referentica koja rješava ''predmet R'' je veći dio rujna provela na bolovanju, došla u ured na par dana, a zatim se vratila na bolovanje. Druga referentica, koja je također bila bolesna, jedva stiže raditi svoj dio posla, a kamoli preuzeti nešto tuđe. Ni voditelj ureda nema ništa više sreće sa zdravljem...

U međuvremenu, još su dvije dječje bolesti napale kuću - put i voda!

Vjerojatno su već svi, koji uskoro planiraju graditi, apsolvirali zakonsku odredbu o pristupu s prometne površine i odredbe prostornih planova uređenja o istima. Put na koji će biti priključena naša kuća, zadovoljava oboje, ali uvijek postoji netko tko želi biti veći papa nego Papa pa spominje potrebu izrade geodetskog elaborata za put; (Okružnica za evidentiranje prometnih površina). Srećom, prije dva tjedna zatekle su nas pripreme za uređenje i asfaltiranje puta, koje Općina vjerojatno izvodi na osnovu nekog odgovarajućeg dokumenta, dakle - više nema sumnje je li put zaista put.

Priča o vodi postala je zanimljiva zajedno s uređenjem puta. Bilo bi ga smiješno asfaltirati, a onda nakon par tjedana raskopati asfalt i polagati cijevi za priključak vode. Plan je bio nazvati Općinu i nadležno poduzeće te probati iskoodinirati radove. Iako još nemamo rješenje o uvjetima građenja, obećano nam je da će se prije asfaltiranja napraviti priprema za priključak vode pa ćemo vidjeti hoće li se to zaista dogoditi. Kako god bilo, barem ćemo imati mirnu savjest da smo probali uštedjeti nešto proračunskog novca... :-))

Kako problemi nikad ne dolaze sami, ovaj tjedan se i moja ''bolja'' polovica razboljela od previše posla i provela par dana u bolnici na infuziji i antibioticima. Sada je doma i miruje, bolovi još traju, ali prolaze... Još malo odmora i spavanja pa će biti dobro.

Ukratko, kuća košta...

Oznake: propisi, zbivanja oko kuće

Sindrom Susjeda

Mislim da gore navedenom naslovu nije potrebno nikakvo detaljno objašnjenje značenja – svatko je barem jednom čuo, ako ne i iskusio, anegdotu o (dobro)susjedskim odnosima i međama koje ih određuju. Tom skupu fenomena, kojeg ću nazvati sindromom, posvećeni su članci i članci Zakona o vlasništvu, uključujući i one najzabavnije koji određuju kome pripadaju plodovi koji s drveta na međi padnu na jednu ili drugu stranu međe i što učiniti s pčelom koja zaluta u susjedovo dvorište. Zbog silne važnosti koju opisani sindrom zauzima u našim životima, zaslužio je biti imenovan velikim slovom – sindromom Susjeda.

Ovo je priča o našem sindromu Susjeda te o njegovu, nadam se, uspješnom izlječenju.


Slika preuzeta s www.joe-ks.com

Zametak problema mogao se naslutiti pri prvom pogledu na izvod iz katastarskog plana – osnovnom obliku čestice pridružen je i čudan repić ''L'' oblika, površine oko 400 m2, o kojem smo znali samo ono što nam je prodavatelj rekao – to je tako kako je, radite s tim što hoćete! Zbog veličine zemljišta, konfiguracije terena, snijega i podivljalog žbunja, par mjeseci nije bilo moguće otkriti gdje bi se točno mogao nalaziti. Bila je vidljiva samo ograda jednoga susjeda, ali taj podatak nam bez točne izmjere nije ništa značio. Posrednik koji nam je pokazao zemljište spominjao je neki put, ali taj repić nije vodio ni od kuda nikamo i nije bio priključen ni na koju drugu prometnu površinu – priču o njegovom nastanku razjasnili smo tek kada se cijeli događaj ozbiljno zahuktao.

U trenutku sklapanja kupoprodajnog ugovora nismo ni slutili da uza zemljište dobivamo i sindrom Susjeda – gratis! Mirovao je dok smo plaćali porez i brisovno očitovanje za dug star 80-ak godina, a zatim je naglo buknuo potaknut zabijanjem geodetskih oznaka duž spomenutog repića. U prvim trenucima mijenjao je zastrašujuće, naravno, neuknjižene oblike: od prava služnosti, preko ugovora o zamjeni zemljišta, do darovnog ugovora, a spominjala se i izgorjela građevna dozvola bespravno izgrađene vikendice, koja donedavno nikad nije ni bila unutar građevinskog područja. Sindrom je kulminirao susretom kod susjedovog odvjetnika - koji, usput rečeno, krši Zakon o radu i Pravilnik o zaštiti na radu za radne i pomoćne prostorije i prostore, a vjerojatno i još poneki (čitaj: nema sanitarije u uredu, već zaposlenici i stranke koriste sanitarije obližnjeg kafića!) - te prijetnjom sudskom tužbom.

Razmjeri koje je sindrom poprimio nisu nas mogli dovoljno začuditi, ali ponajprije su nas dobro zabavili: sporni repić smo i prije početka problema odlučili povoljno prodati ili darovati susjedu jer se prema odredbama prostornog plana s njim samim ništa ne može učiniti, odnosno moguće ga je jedino priključiti susjednoj građevnoj čestici ili uopće ne dirati.

Rješenje se nametnulo sasvim logično: ako susjed želi to zemljište, jedini mogući način da ga dobije je da izradi dokument kojim će legalizirati vikendicu i kojim će predložiti oblik građevne čestice koji ga uključuje. Pa ako nam ne plati cijenu zemljišta, barem će platiti izradu projekta, sve doprinose i pristojbe, a također i odvjetnika sumnjiva morala. Živimo, naime, unutar sustava tržišnog kapitalizma... Osim toga, bilo bi suludo ne iskoristiti priliku kada tri nužna elementa - zakon, prostorni plan uređenja i susjedi voljni ustupiti zemljište - omogućuju legalizaciju 25 godina stare bespravne vikendice. U svakom slučaju, ne čini nam se da je 400 m2 prevelika cijena za željeni mir!

Ovih dana očekujemo sklapanje odgovarajućeg ugovora kojim će zavrzlama konačno biti riješena...

U slučaju da susjed ipak odluči koristiti naše zemljište bez provođenja prethodno opisanog postupka, smislili smo niz obrambenih mehanizama koji mu mogu zagorčati život:

1. Prostornim planom je ipak moguće nešto napraviti s tim komadom zemljišta – propisane udaljenosti od susjednih međa omogućuju postavu pčelinjaka, što je vrlo zabavno rješenje s obzirom da je susjedova terasa tik do međe! Čak bi se pažljivim smještajem cvjetnjaka moglo znatno utjecati na smjer kretanja pčela!

2. Veseli nas i mogućnost prodaje zemljišta koje neće biti dio naše građevne čestice, najozloglašenijem kamataru u okolici, pa neka se on pobrine za opisane probleme sebi svojstvenim metodama!

3. Naravno, isto zemljište možemo prodati nekom od predstavnika dviju manjina, koje su zbog duboko ukorijenjenih predrasuda neiscrpan izvor zlobnih šala, da desecima svojih potomaka osiguraju egzistenciju sakupljanjem otpada ili pečenjem kruha tik do susjedovog prozora – u tom slučaju bismo i mi digli šatore u potrazi za ugodnijim susjedstvom.

Kako je nakon treće točke ponestalo mašte, pozivam sve koji prate ovaj blog da pripomognu idejama kako bi brojnim supatnicima olakšali izlječenje sindroma!

Također se nadam da nam naš susjed, zahvaljujući kojem smo dobili priliku pričati vlastitu anegdotu o sindromu Susjeda, neće ništa zamjeriti ukoliko jednom naiđe na ovaj tekst, već se dobro nasmijati cijeloj priči. Naposlijetku, kad završimo građenje i doselimo u kuću, djeca će nam se zajedno igrati...

Oznake: zemljište, zbivanja oko kuće, propisi

Gruntovnica ili kako promijeniti identitet u dva-tri koraka

Za obiteljsku kuću, kao što je naša, po važećem zakonu izdaje se rješenje o uvjetima građenja. Dio postupka izdavanja tog rješenja je ''konferencija'' u upravnom odjelu na koju su pozvani podnositelj zahtjeva (investitor), projektant i tijela koja izdaju uvjete građenja.

Dakle, ova priča počinje pozivom na ''konferenciju''. Malo vas zatekne krivo napisano ime na pozivu, ali nije strašno - upozorit ćete upravnog referenta da ubuduće ne pogriješi.

Prilikom ''konferencije'' dobijete u ruke poneki dopis nadležnim tijelima da pošalju svoje uvjete, no pažljivim čitanjem otkrijete da vaša obiteljska kuća nije više obiteljska kuća nego pomoćna građevina, da je zahtjev za izdavanje rješenja o uvjetima građenja postao zahtjev za izdavanje građevinske dozvole, a idejni projekt se pretvorio u glavni! Ali sve je u redu, referent će i to ispraviti - copy-paste greške se jednostavno događaju!

Sljedeći dan na poslu uvjereni ste kako postupak ide svojim tijekom, a onda zvoni telefon. Glas se ispričava i upozorava kako ćete dobiti ''zamjensko'' rješenje o vodnom doprinosu! Pravo rješenje je, naime, upućeno - na krivu adresu!

Jednostavnom logikom pokušavate proniknuti što je sljedeće i dobro se zabavljate - u par dana povlačenja kroz administraciju postali ste Nepoznati Netko, na nepoznatoj adresi, koji gradi pomoćnu građevinu. U špijunskim filmovima postupak traje duže i na kraju se sve otkrije!

No onda vam se pred očima stvori slika i sledi krv u žilama - gruntovnica! Kuća je gotova i treba je upisati, a prezime, na primjer, ima slovo manjka... Ili viška, svejedno! I onda dokazujete u gruntovnici da ste ta osoba koja jeste. Kao luđak koji uvjerava da nije lud, pa mu klimaju glavom da ga razumiju...

Gruntovnica s kojom imam iskustvo je baš takva...

Oznake: propisi

<	svibanj, 2020
P	U	S	Č	P	S	N
				1	2	3
4	5	6	7	8	9	10
11	12	13	14	15	16	17
18	19	20	21	22	23	24
25	26	27	28	29	30	31

Komentari da/ne?

Malo reklame

Projektant:

Atelier Rodak d.o.o.

Izvođač + info Wienerberger:

Građevinski obrt PETRLIN

Prozori i vrata:

Stolarija Brcković

Voda, odvodnja, grijanje:

Frak d.o.o.

Glavni likovi

Mjesto zbivanja

Dvjestotinjak metara lijevo od staroga grada (koji će jednog dana opet izgledati kao na slici):